Budynki szyte na miarę, biura na wynajem ad hoc. Taki będzie rynek biurowy w Katowicach
W Katowicach co rusz widać nowo budowane biurowce? Wcale nie. Rynek biurowy nieco spowolnił: powstaje u nas najmniej biur od pięciu lat i najmniej wśród dużych miast w Polsce. Już za rok ma się to zmienić, głównie za sprawą pierwszego biurowca .KTW oraz czwartej wieży SBP. A Polska? Warszawa cały czas ma nadzieję, że skorzysta na Brexicie.
W Katowicach powstaje najmniej powierzchni biurowej od 2011 r. i najmniej spośród wszystkich głównych miast w Polsce. Ale wciąż jesteśmy piątym rynkiem w Polsce, jeśli chodzi o zasoby powierzchni. Więcej nowych biur zostało oddanych do użytku niż jest chętnych, a dotychczasowi najemcy wyprowadzili się ze starszych obiektów w centrum do nowych biur raczej na obrzeżach. W budowie jest najmniej obiektów biurowych od lat. To krótki opis rynku powierzchni biurowych na wiosnę 2017 roku. Warto jeszcze dodać, że blisko połowę popytu na powierzchnie biurowe u nas kreują firmy IT. A krótki opis przyszłości? Biurowce szyte na miarę i biura na wynajem od ręki. I większa podaż powierzchni biurowej w Katowicach już w przyszłym roku.
Biura mniejsze i większe
Od początku 2016 r. popyt na powierzchnię biurową w Katowicach wyniósł 47 tys. 600 m kw. Współczynnik pustostanów na koniec marca wyniósł 14,6 proc.
- Obecnie w trakcie budowy w Katowicach jest niespełna 29 tys. m kw. i jest to jeden z najniższych poziomów odnotowanych w mieście od 2011. W 2017 rynek urośnie tylko o około 11,6 tys. m kw. i będzie to jeden z najniższych wolumenów nowej podaży wśród miast regionalnych. Warto jednak zauważyć, że jest to pokłosie wysokiej nowej podaży, którą odnotowywaliśmy w poprzednim roku - wyjaśnia Wioleta Wojtczak, head of research w firmie doradczej Savills.
W sumie na koniec pierwszego kwartału 2017 r. zasoby powierzchni biurowej wyniosły w Katowicach 447 tys. 100 m kw. Ponad jedna trzecia obiektów została oddana do użytku nie później niż w 2014 roku. Połowa z istniejących projektów ma powierzchnię ponad 10 tys. m kw. Do końca 2018 oddanych zostanie jeszcze 35 tys. 300 m kw. Ale będzie to przede wszystkim pierwszy budynek kompleksu .KTW (18 tys. 200 m kw.) firmy TDJ Estate oraz czwarty budynek parku biurowego Silesia Business Park (12 tys. m kw.) firmy Skanska Property Poland. Biurowce, jakie powstają lub właśnie powstały w mieście, podajemy w ramce powyżej.
Czy katowickie biura-pustostany to głównie starsze biurowce?
- Rzeczywiście, część starszych biurowców nie jest odpowiednia dla najemców, którzy szukają 10 tys. m kw. jako open space i z infrastrukturą wokół - przyznaje Wioleta Wojtczak. - Dlatego zmieni się specyfika tych starszych obiektów. Można je wynająć firmom, dla których 150-200 m kw. to wystarczająca powierzchnia. Firmy, zarówno te już obecne w mieście, jak i te, które rozważają Katowice jako odpowiednie miejsce dla swojej działalności, „wchłoną” zarówno dostępne powierzchnie w starszych budynkach, jak i biurowce najnowszej generacji.
Na skromność powierzchni dla niewielkich firm zwraca uwagę Michał Dobrowolski, dyrektor zarządzający firmy deweloperskiej Brema. - Dominuje za to oferta biur wielkopowierzchniowych, a także ceny sięgające nawet 14,5 euro za m kw. Dla małych firm to bariery nie do przeskoczenia - mówi. - Dla gigantów na rynku tworzenie biur mających po 40, 50 czy 60 m kw. jest nieopłacalne. Buduje się dziś tak, aby szybko znaleźć najemcę. Przy dużych biurach czas komercjalizacji się skraca. Deweloperowi często wystarczy jedna firma, aby zapełnić cały budynek - ocenia. Brema, biurowiec przy alei Roździeńskiego (z rowerownią i tarasem na dachu), który oddano wiosną tego roku, ma 11 tys. m kw. powierzchni. Jak mówi Dobrowolski, został „uszyty na miarę” potrzeb, z jakimi zgłosił się najemca, zatrudniający w dużej mierze ludzi młodych, związanych z branżą IT.
Specyfika rynku woj. śląskiego
Oczywiste jest, że największym polskim rynkiem, jeśli chodzi o powierzchnie biurowe, jest Warszawa. Ale też specyfika tego rynku jest inna niż rynków regionalnych. Ulokowały się tu głównie siedziby firm. W miastach regionalnych to przede wszystkim centra badawcze, centra usług biznesowych, centra usług wspólnych, BPO. W Katowicach i re-gionie to np. głównie sektor informatyczny.
W Polsce mówimy o sześciu głównych rynkach regionalnych. To Katowice, Poznań, Trójmiasto, Łódź, Kraków i Wrocław. Są też dwa rynki ważne, choć mniejsze: Szczecin i Lublin.
- Każde miasto, które chce przyciągnąć najemców, stara się czymś wyróżniać - mówi Wioleta Wojtczak. W skrócie: dziś czynnik miękki jest bardzo istotny dla najemców powierzchni biurowych.
Idealny biurowiec A.D. 2017
- Jednak biurowce klasy A, czyli takie, które buduje się obecnie, nowoczesne o bardzo dobrej specyfikacji technicznej - ocenia Wojtczak. - Dość duże powierzchnie piętra. Okablowanie i infrastruktura techniczna są istotne, ale przede wszystkim - lokalizacja. Dziś istotny jest bardzo dobry dojazd różnymi środkami transportu, bo w centrach usług pracują ludzie młodzi. A architektura?
Na pewno łatwo skomercjalizować budynek, o którym jest głośno, który zdobywa nagrody.
A jaki będzie idealny biurowiec za 10 lat?
- Do 2030 roku 30 procent biur będzie dostępnych na wynajem „ad hoc” - oceniła podczas Europejskiego Kongresu Gospodarczego Katarzyna Zawodna, business unit president w firmie Skanska Commercial Development Europe.
Skanska w przeciągu dwóch-trzech lat chce mieć w regionie 50 tysięcy m kw. w 10-12 lokalizacjach. - To będą biura na abonamenty - powiedziała Zawodna. Jej zdaniem, Polska nie celuje w biura typu front office, ale raczej middle i back office.
Lider i Brexit. Może skorzysta Warszawa
Polska wciąż jest liderem rynku biurowego w Europie Środkowo-Wschodniej, między innymi właśnie dlatego, że jest u nas kilka silnych ośrodków. To ważne, bo w Europie trwa obecnie rywalizacja o to, kto po Brexicie przyciągnie do siebie międzynarodowe korporacje. Spośród 12 różnych europejskich stolic, Warszawa zajęła pierwsze miejsce pod względem najniższych kosztów, jakie pracownik musi przeznaczyć na zakwaterowanie oraz jakie pracodawca ponosi, by wynająć powierzchnię biurową.